Skenario Pembangunan

Skenario pembangunan merupakan rencana alokasi waktu serta alur atau tahapan pembangunan Jajar Transriver sebagai katalisator. Pembangunan Jajar Transriver terdiri dari 3 tahap yakni Pra Konstruksi, Konstruksi, dan pasca Konstruksi. Pada tahap Pra Konstruksi, pemerintah yang memiliki peranan utama karena sebagai pihak pertama (pemilik proyek), sehingga penentu keputusan tertinggi adalah pemerintah khususnya Dinas PU Kabupaten Demak. Akan tetapi dalam proses pengambilan keputusan tersebut melibatkan stakeholder lain yang terkait. Kemudian pada tahap konstruksi, pihak swasta yang menjadi pemeran utama karena sebagai pelaksana konstruksi. Pemerintah mengalokasikan waktu maksimal 4 tahun untuk konstruksi dari mulai normalisasi sungai hingga kawsan siap untuk dioperasikan. Hal itu dimaksudkan agar investor bersedia menanamkan modalnya dalam pembangunan Jajar Transriver. Investor lebih berorientasi pada profit yang harus mereka dapatkan secepat mungkin setelah tahap konstruksi selesai. Minimal mampu menutup modal untuk pembangunan.Sehingga pemerintah lebih menekan waktu untuk konstruksi, agar durasi untuk pengoperasian maupun pengelolaan dapat lebih lama, yang diharapkan mampu memberikan profit dan perkembangan yang lebih optimal.

Dari segi financial dalam pelaksanaan konsep Jajar Transriver, maka  keuntungan lebih banyak didapatkan oleh pihak swasta. Keuntungan tersebut diperoleh dari :

  • Event tahunan

Keuntungan diperoleh dari biaya sewa penggunaan Sungai Jajar pada event tahunan dengan biaya sebesar Rp 15.000.000 dalam setahun sebanyak 2 kali.

  • Pemasangan iklan billboard

Keuntungan diperoleh dari biaya sewa pemesangan billboard dimana untuk ukuran billboard ukuran 1 x 1,5 m biaya sewanya adalah masing-masing 30.000 per m2 x 62 lampu billboard x 24 kali pemasangan dalam satu tahun. Juga berasal dari biaya sewa billboard ukuran kecil ukuran 1 x 0,5 m biaya sewanya adalah 30.000 dikalikan dengan 107 lampu billboard dan dilakukan 24 kali pemasangan dalam satu tahun.

  • Tiket masuk museum

Keuntungan diperoleh dari biaya tiket masuk sebesar 5.000 rupiah dan diasumsikan terus mengalami peningkatan sebesar 10% tiap tahunnya.

  • Tiket dermaga

Keuntungan diperoleh dari tiket dermaga sebesar 12.000 rupiah dan diasumsikan terus mengalami peningkatan sebesar 10% tiap tahunnya.

  • Tiket perahu

Keuntungan diperoleh dari tiket sewa perahu sebesar 10.000 rupiah dan diasumsikan terus mengalami peningkatan tiap tahunnya sebesar 10%.

  • Pajak café

Keuntungan diperoleh dari pajak café sebesar 10% dan diasumsikan terus mengalami peningakatan sebanyak 1%.

  • Sewa kavling toko souvenir

Keuntungan diperoleh dari sewa kavling sebesar 500.000 tiap kavling per tahun dan berasal dari pajak bangunan sebesar 10%.

  • Sewa rumah makan

Keuntungan diperoleh dari biaya sewa rumah makan sebesar 10.000.000 per bulan tiap tahun dan diasumsikan terus mengalami peningkatan sebanyak 10% tiap tahunnya.

  • Sewa sepeda

Keuntungan diperoleh dari biaya sewa sepeda sebesar 3.000 per jam dalam satu hari selama satu tahun.

  • Pajak café di tiap penggal

Keuntungan diperoleh dari pajak café sebesar 10%. Dan diasumsikan terus mengalami peningkatan tiap 5 tahun sebesar 1%.

  • Pajak rumah makan

Pajak rumah makan yang digunakan sebesar 10%, dan diasumsikan terus mengalami peningkatan sebesar 1% tiap 5 tahun sekali.

  • Pajak toko souvenir

Pajak toko souvenir yang digunakan sebesar 10%, dan diasumsikan terus mengalami peningkatan sebanyak 1% tiap 5 tahunn sekali.

  • Sewa sepeda air

Keuntungan didapatkan dari biaya sewa sepeda air sebesar 30.000 rupiah dalam satu hari dan diasumsikan mengalami peningakatan sebesar 10% tiap tahunnya.

  • Sewa cano

Keuntungan diperoleh dari biaya sewa canoe sebesar 20.000 rupiah dan diasumsikan terus mengalami peningkatan sebesar 10% tiap tahun.

  • Sewa café

Keuntungan diperoleh dari biaya sewa café sebesar 15 juta rupiah per unit dan diasumsikan mengalami kenaikan per tahun sebesar 2%.

  • Sewa RTH aktif

Keuntungan diperoleh dari sewa RTH aktif sebesar 2.000.000 rupiah dalam satu tahun, dan diasumsikan terus mengalami peningkatan sebesar 10% tiap tahunnya.

Pihak-pihak swasta yang terlibat dalam pembangunan Jajar Transriver adalah :

  • Investor

Investor merupakan pihak-pihak yang melakukan investasi pada bangunan yang memiliki fungsi komersil seperti kawasan perdagangan (toko souvenir), kawasan jasa (café, rumah makan, museum) serta investasi dari penyediaan kapal, perahu dan alat transportasi pendukung lainnya.

  • Kontraktor

Kontraktor merupakan pihak-pihak yang terlibat secara langsung dalam proses pembangunan Jajar Transriver. Pembangunan dimulai dari tahap awal hingga akhir yang terkait dengan penerapan perancangan pada Sungai Jajar.

Sedangkan keuntungan pemerintah lebih kecil nominalnya yaitu berasal dari infrastruktur, seperti :

  • Biaya air bersih

Keuntungan diperoleh dari biaya penggunaan air bersih di tiap bangunan sebesar 50.000 per kavling per bulan dalam satu tahun. Dan diasumsikan terus meningkat sebesar 10%.

  • Biaya listrik

Keuntungan diperoleh dari biaya penggunaan listrik di tiap bangunan sebesar 75.000 rupiah per kavling per bulan dalam satu tahun, dan diasumsikan terus mengalami peningkatan tiap tahunnya sebesar 10%.

  • PBB

Keuntungan diperoleh dari pajak pendirian kawasan historis, pajak kawasan shopping dan pajak pendirian kawasan rekreasi sebesar 250.000 rupiah per meter, dan diasumsikan terus mengalami peningkatan tiap tahunnya sebesar 5%.

Selain itu, dalam skenario pembangunan digunakan juga salah satu metode yang bertujuan untuk mengetahui tahapan-tahapan kritis dalam pembangunan.Metode yang digunakan adalah Critical Path Method yang melihat alur pembangunan secara maju (forward pass) dan secara mundur (backward pass).Dengan metode tersebut, dihasilkan tahapan mana saja yang bersifat kritis.Hal itu berarti harus menjadi perhatian dan pengawasan yang lebih baik agar tiap tahap kritis tersebut selesai sesuai target. Karena apabila pada tahap – tahp kritis tersebut melampaui batasan waktu, maka akan mengakibatkan pada pembengkakan biaya pembangunan, terlambatnya penyelesaian pembangunan, yang bisa berdampak pada kerugian secara finansial, dan waktu.Berikut ini “Timeline” pembangunan Jajar Transriver serta Hasil Metode “Critical Path Method”.

Critical Path Method

Critical Path Method merupakan acuan yang digunakan untuk mengetahui rencana detail dari aktivitas yang bisa dilakukan sebelum dan sesudah aktivitas serta mengetahui durasi yang dibutuhkan dari setiap aktivitas, berikut merupakan critical path method Kawasan Jajar Transriver .

Network Planning

Network Planning merupakan jaringan perencanaan yang digambarkan dalam metode CPM (Critical Path Method). Jaringan ini menggambarkan alur yang terjadi dalam proses pembangunan secara detail. Network Planning ini menggambarkan aktivitas yang harus dikerjakan maupun waktu yang dibutuhkan untuk penyelesaiannya. Melalui network planning inilah kita dapat mengetahui aktivitas mana yang termasuk ke dalam pekerjaan kritis. Sehingga untuk pekerjaan – pekerjaan yang termasuk ke dalam jalur-jalur kritis tidak memiliki toleransi waktu keterlambatan. Jadi kita dapat memperkiraan alokasi dari sumberdaya, baik sumberdaya modal maupun tenaga kerja dan juga sumber daya lainnya untuk mendukung terselenggaranya proyek.

Network Planning yang digunakan dalam konsep majaemen perancangan Sungai Jajar ini adalah Forward Pass dan  Backward Pass. Forward Pass merupakan network planning dengan sudut pandang alur aktivitas dari awal hingga akhir, apabila terdapat pengerjaan beberapa aktivitas secara bersamaan, untuk melanjutkan aktivitas setelahnya dengan melihat aktivitas yang memiliki durasi paling lama. Sedangkan untuk Backward Pass merupakan sudut pandang proyek yang melihat dari akhir pengerjaan aktivitas ke aktivitas sebelumnya. Backward Pass melihat durasi aktivitas yang paling kecil.

 

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s